La loi Pinel : un investissement locatif à la carte
La loi Pinel : un investissement locatif à la carte
Réduire le montant de ses impôts grâce à un investissement dans l'immobilier neuf, tel est le grand principe de la loi Pinel
La loi Pinel permet de réduire ses impôts en achetant ou en faisant construire un logement neuf pour le louer. Jusqu'à un montant de 300 000 €, un investissement avec le dispositif Pinel peut entraîner une économie d'impôts de 63 000 € ou 5.250 € par an pendant 12 ans.
La loi Pinel est entrée en vigueur au 1er septembre 2014, dans le cadre du plan de relance de la construction souhaité par le Gouvernement. Elle doit prendre fin le 31 décembre 2022.
Les avantages fiscaux :
Concrètement, ce dispositif de défiscalisation permet une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21% du montant d'achat d'un logement neuf, plafonné à 300 000 €. La variabilité de ces taux étant liée à l'engagement locatif que vous souhaitez prendre, selon qu'il soit pour une période de 6, 9 ou 12 années.
A noter que l'ensemble des contribuables, sans conditions de ressources, ni de tranche d'imposition minimale, peuvent bénéficier du dispositif Pinel. C'est Réduire le montant de ses impôts grâce à un investissement dans l'immobilier neuf, tel est le grand principe de la loi Pinel.
Un investissement dont les avantages fiscaux sont soumis au plafond des niches fiscales (10 000 € par an en 2014).
Un investisseur peut louer à ses ascendants ou descendants.
L'investissement immobilier via l'achat de parts dans une SCPI est également possible avec ce dispositif.
Les engagements demandés pour bénéficier de la loi Pinel :
Le propriétaire du logement doit s’engager à le louer, à titre d’habitation principale, sur la période de son choix (6, 9 ou 12 ans), selon des zones définies et des plafonds de loyers mensuels, fixés par décret. Il doit s'agir d'un logement neuf répondant à la norme RT 2012 si le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2013.
Par ailleurs, le logement doit se situer dans une zone appartenant à la zone A, Abis, ou B1. Les localités situées en zone B2 peuvent faire l'objet d'une dérogation au cas par cas pour en bénéficier quand même.
Investissement loi Pinel : un double plafond à respecter
Pour bénéficier de la loi Pinel, le bien immobilier doit remplir certaines conditions :
- Des conditions concernant le bien immobilier neuf. Ce dernier doit d’abord être acheté neuf ou en état futur d'achèvement (Véfa). Il doit également respecter la réglementation thermique en vigueur (RT 2012), ce qui atteste de ses performances énergétiques. Le bien doit être loué nu en tant que résidence principale, à un loyer plafonné mais souvent proche du prix du marché. Enfin, le bien doit impérativement être situé dans une zone éligible* où la demande locative excède l'offre.
- Des conditions concernant le locataire. Ses ressources ne doivent en effet pas excéder certains plafonds, afin de favoriser l'accès à la location des personnes aux revenus intermédiaires. Le locataire doit également occuper le logement à titre de résidence principale.
Pourquoi investir en loi Pinel ?
L’un des objectifs de l'État était de construire au moins 150 000 logements neufs par an. Son ambition : réduire l’écart entre l’offre et la demande. Or, pour cela il est nécessaire de faire appel aux investissements privés, c’est-à-dire à l’argent des ménages.
La loi Pinel apparaît donc comme un dispositif incitatif, apportant plusieurs avantages aux investisseurs. Premier avantage, une réduction d’impôt sur une durée modulable au cours des années. Deuxième avantage, la constitution d’un patrimoine immobilier éco-performant et bien situé, ce qui favorise la mise en location et offre des perspectives de plus-value à la revente. Troisième avantage, la possibilité de bénéficier d’une rente locative une fois l'investissement remboursé, idéal pour compléter ses revenus à la retraite.
Par ailleurs, le dispositif Pinel permet de louer le bien à un ascendant ou un descendant.
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Exemple d'un investissement en loi Pinel
Un appartement neuf acquis pour 150 000 euros donne lieu à une remise fiscale variable selon la durée d'engagement : 18 000 euros sur 6 ans ; 27 000 euros sur 9 ans ; 31 500 euros sur 12 ans. Sur 12 ans, cela représente 3 000 euros par an durant les 9 premières années, puis 1 500 euros par an durant les 3 années suivantes. Si l'investisseur paie 5 000 euros d'impôts sur le revenu, il ne déboursera que 2 000 euros pendant 9 ans, puis 3 500 euros les 3 dernières années. Les sommes économisées grâce à l'avantage fiscal peuvent notamment couvrir le remboursement du prêt immobilier contracté, si le montant de loyer ne le fait déjà pas en totalité. |
Investir en loi Pinel : mode d’emploi
Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez passer par plusieurs étapes :
- Acquérir un logement neuf éco-performant (labellisé BBC ou RT 2012), construit dans le cadre d'un programme neuf et situé dans une zone éligible
- Financer l'achat du bien immobilier, généralement via un prêt accordé par une banque. Pour le solliciter, l'investisseur aura besoin d'une copie de l’avant-contrat
- Signer l'acte de vente, qui précise le prix de vente et les délais de livraison
- Rechercher un locataire et signer un bail de location dans un délai de 12 mois après l’achèvement du logement
- Imputer la réduction d’impôt sur votre impôt sur le revenu. La fraction de la réduction qui ne peut pas être imputée au titre d’une année – parce que son montant dépasse celui de l’impôt – est définitivement perdue.
A noter : vous devez joindre un certain nombre de documents à votre déclaration de revenus : un engagement écrit de location pendant 6 ou 9 ans (formulaire n°2044 EB), une copie du bail et de l’avis d’imposition (ou de non-imposition) du locataire…
* Zone éligible :
- A : agglomération de Paris ; côte d’Azur, agglomération genevoise
- A bis : Paris et sa petite couronne
- B1 : autres agglomérations où les loyers sont élevés (Toulouse, Bordeaux, Clermont-Ferrand)
